Доля квартир без отделки на рынке старой Москвы за год выросла на 15 п. п. и достигла 61,1% к сентябрю 2025 г., сообщает компания «Метриум». Количество лотов в черновом исполнении увеличилось на 14,6% — до 24 230 штук. Год назад таких квартир было меньше половины — 46,1%.

Другие аналитики подтверждают рост: по данным Est-a-Tet, показатель вырос с 46,5 до 59,3%, а «НДВ супермаркет недвижимости» оценивает долю таких лотов в 59,1% (22 000 квартир). При этом общее предложение новостроек за год сократилось на 16,6%.

Рост без отделки наблюдается в сегментах бизнес, премиум и делюкс. В массовых новостройках доля черновых квартир составляет 40,5%, а в делюкс — 73,2%, премиум — 69,3%, бизнес — 70,2%. Одновременно сокращается предложение квартир с предчистовой отделкой (white box): по «Метриуму» — на 18,5% до 8 720 лотов, по «НДВ» — до 7 900 лотов.

Основная причина отказа от отделки — рост стоимости строительных материалов, объясняет коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. В условиях высоких ипотечных ставок покупатели предпочитают снижать стоимость жилья, а застройщики уменьшают расходы на проектное финансирование и логистику отделочных материалов.

Объем ввода офисной недвижимости в Москве по итогам января–сентября 2025 года достиг 537 000 кв. м, что на 43–45% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных инвестиционно-консалтинговых компаний Ricci и CORE.XP. Это самый высокий показатель за последние десять лет: если сохранится темп, итоговый объем может превысить 1 млн кв. м.


Основная часть новых площадей (до 95%) была введена в эксплуатацию в III квартале. Такой всплеск эксперты объясняют завершением долгостроев и сезонным фактором. Среди крупнейших проектов года — Slava (102 000 кв. м), Национальный космический центр (180 000 кв. м), башня Icity рядом с «Москва-Сити» (91 400 кв. м), а также комплексы «Сколково парк», «Технополис Москва» и Ostankino Business Park.

Согласно данным Ricci, 44% новых офисов построены под конкретных заказчиков (built-to-suit), 41% предназначены для продажи и лишь 15% — для аренды. Поэтому на открытый рынок фактически выходит небольшой объем площадей, и доля вакантных помещений остается низкой — около 5,6%.

Объем нового строительства торговых центров в российских регионах к концу 2025 года снизится на 11% год к году — до 280 тыс. кв. м, прогнозирует IBC Real Estate. Почти весь ввод обеспечат объекты районного формата: их доля в III квартале 2025 года составила 96%. Такие проекты требуют меньших инвестиций и несут более низкие риски, тогда как крупные торговые комплексы остаются экономически уязвимыми из-за высокой ключевой ставки и роста себестоимости строительства.

Эксперты отмечают, что крупные девелоперы не спешат начинать масштабные проекты — спрос на торговую недвижимость остается ограниченным, а «отложенные» проекты постепенно завершаются. По словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, восстановление в ближайшие два года маловероятно.

Тем не менее качественные региональные объекты постепенно находят арендаторов: через год после открытия вакантными остаются 20–30% площадей. Стабильный трафик сохраняют те комплексы, где увеличивается доля ресторанов и развлекательных арендаторов. Напротив, объекты без якорных брендов и с плохой транспортной доступностью заполняются крайне медленно.

Девелоперская группа «Самолет» планирует к 2030 году построить в новой Москве и Подмосковье 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, увеличив свой общий портфель до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд руб., однако эксперты считают, что фактическая сумма может достигнуть 80 млрд руб.

В планах компании — возведение семи технопарков, семи офисных комплексов, десяти районных торговых центров, шести физкультурно-оздоровительных комплексов и четырех объектов light industrial. Среди ключевых проектов — офисный комплекс на 76,5 тыс. кв. м в жилом квартале «Спутник» в Мякинине и пять технопарков на 65 тыс. кв. м в «Подольских кварталах». Также ведется проектирование комплекса light industrial на 35 тыс. кв. м в «Цветочных полянах» и торгового центра «Остафьево» почти на 10 тыс. кв. м.

Около 470 тыс. кв. м новых площадей будет построено в новой Москве, включая 181 тыс. кв. м индустриальных зон и 154 тыс. кв. м офисных помещений. Остальная часть — в Подмосковье.

В сентябре 2025 года средняя цена новостроек в Москве составила 619,5 тыс. руб. за кв. м, что на 47,8% выше стоимости квартир в домах, введённых в эксплуатацию после 2020 года (419,1 тыс. руб.). В центральных районах — Хамовниках, Якиманке, Мещанском районе и на Арбате — разрыв цен достигает 304%, 218%, 210% и 206% соответственно, подсчитали аналитики bnMAP.pro.

Основная причина — привлекательные условия ипотечного кредитования для первичного рынка. Субсидированные программы, включая семейную и IT-ипотеку, поддерживают высокий спрос и позволяют девелоперам устанавливать более высокие цены. Вторичное жильё не получает такой поддержки и конкурирует в условиях свободного рынка, отмечают эксперты.

При этом рост себестоимости строительства формирует жёсткий ценовой фундамент: только за первое полугодие 2025 года стоимость возведения многоквартирного дома выросла на 5,7% за кв. м, достигнув 176,3 тыс. руб. по данным Союза инженеров-сметчиков. Средняя цена продажи новостроек в старых границах Москвы составила 511,5 тыс. руб. за кв. м.

В Москве за июль–сентябрь 2025 года начались продажи лишь в 7 новых жилых комплексах, сообщает компания «Метриум». Это минимум за 12 лет. Год назад девелоперы вывели 12 проектов, в 2023 году — 13, а в 2022-м — 16. Похожие данные приводит BnMap.pro, зафиксировавшая те же 7 стартов против 13 годом ранее.

Сократилось и количество новых корпусов: в III квартале на рынок вышло 66 зданий, что на 26,7% меньше, чем год назад. В целом за девять месяцев 2025 года число новых проектов снизилось более чем в два раза — до 24 против 52 годом ранее. По данным BnMap.pro, объем корпусов в них упал на 39%, а совокупная площадь лотов — на 92%, до 857 тыс. кв. м.

Особенно сильно просел запуск в ТиНАО — всего 2 новых проекта против 6 годом ранее. Девелоперы в этом районе делают ставку на новые очереди существующих ЖК. В итоге совокупное новое предложение по Москве сократилось на 27%, до 3,3 млн кв. м — минимального уровня за несколько лет.

Главные причины — высокие ставки по ипотеке и дороговизна проектного финансирования. После завершения массовых льготных программ покупательская активность резко упала. Даже при снижении ключевой ставки средняя стоимость ипотеки превышает 21%, что делает жилье недоступным для большинства.

По прогнозу CORE.XP, в 2026 году в Москве введут 171 тыс. кв. м районных торговых центров — почти втрое больше, чем годом ранее. Такой рост связан с выходом проектов, заложенных два года назад на волне девелоперской активности. Для сравнения: общий ввод торговых комплексов всех форматов, по расчетам CMWP, в 2026-м сократится на 70% год к году.

Районные ТЦ выгодны застройщикам: они быстро окупаются, устойчивы к кризисам и востребованы благодаря формату «у дома». Дополнительный стимул дало развитие территорий Москвы, где мэрия обязывает девелоперов строить коммерческую недвижимость в обмен на льготы при возведении жилья.

Однако перспективы не столь оптимистичны. По данным CORE.XP, к концу 2027 года объем ввода районных ТЦ может рухнуть на 80%, до 33,7 тыс. кв. м, а в 2028 году — еще на 59%, до 13,9 тыс. кв. м. Причина — возможное перенасыщение рынка и высокая конкуренция за арендаторов. Уже сейчас вакансия в сегменте малоформатных ТЦ составляет 10,6%, а в крупных объектах — около 30%.

В России за первые девять месяцев 2025 года общий объем стрессовых сделок с коммерческой недвижимостью и площадками под девелопмент достиг 251,4 млрд рублей. По данным Nikoliers, это в 10,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и в 7 раз выше всего 2024 года. Стрессовыми называются сделки через аукционы или продажу активов для погашения кредитных обязательств.

Данные других консультантов подтверждают тенденцию. IBC Real Estate оценивает продажи на торгах в 150 млрд рублей, что на 49% больше, чем в январе–сентябре 2024 года. Доля стрессовых сделок в общем объеме инвестиций в недвижимость и земельные участки достигла 32%, тогда как в прошлом году она составляла всего 3%. На торгах по коммерческой недвижимости пришлась четверть всех сделок – максимальный показатель с 2020 года.

Распределение по сегментам показывает рост числа сделок с офисной (49%), торговой (36%) и гостиничной (15%) недвижимостью. Доля стрессовых сделок на площадках под девелопмент составила 19% (48,6 млрд рублей), в коммерческой недвижимости – 38% (202,8 млрд рублей). Ранее этот показатель не превышал 2%. Среди крупных сделок эксперты называют продажу бизнес-центра «Белая площадь», комплекса «Легион I» и ТЦ «Времена года». На Московский регион пришлось 88% всех транзакций.

Жилые девелоперы анонсировали строительство 3,5 млн кв. м логистической и производственной недвижимости в Москве в рамках программы создания мест приложения труда (МПТ), сообщает IBC Real Estate. При этом почти 30% объема приходится на классические склады. Аналогичную оценку дает агентство Invest7.

Эксперты отмечают, что весной 2025 года проекты с классическими складами были исключены из программы МПТ. Это лишает девелоперов возможности получать льготы от мэрии при переводе участков под жилье за создание рабочих мест. В результате часть проектов может быть заморожена: по информации Ricci, уже отложено около 225 000 кв. м, а в зоне риска находится до 1,5 млн кв. м.

С начала программы МПТ в декабре 2019 года согласовано 2,4–2,5 млн кв. м складских и производственных площадей, из которых 300 000 кв. м введены в эксплуатацию, 1,3 млн кв. м строится, остальные проектируются. Девелоперы по соглашениям с городом реализуют объекты объемом 1,4 млн кв. м. Из 1,16 млн кв. м строящихся площадей 590 000 кв. м – классические склады класса А, 120 000 кв. м – одноэтажные light industrial, 450 000 кв. м – многоэтажные light industrial.

Т-Страхование запустило страховку для владельцев квартир, сдающих жилье в долгосрочную аренду. Полис распространяется на финансовые риски, которые не покрывает стандартный залог или договор аренды, сообщили в компании.

«Мы делаем аренду недвижимости более прозрачной, выгодной и безопасной для всех участников процесса. В России залог, как правило, равен одному месяцу аренды, чего часто не хватает при серьезных повреждениях — например, при затоплениях и пожарах. Наш новый страховой продукт поможет арендодателям иметь финансовую подушку в случае даже крупных происшествий и избавиться от лишних переживаний», — рассказал гендиректор Т-Страхования Иван Мироненко.


Источник: tass.ru/ekonomika/25167471